by Piața imobiliară din România intră într-o nouă eră a reglementării. Parlamentul a adoptat în unanimitate, în noiembrie 2025, proiectul de lege cunoscut sub numele de „Legea Nordis” (PL 116/2025), o inițiativă legislativă menită să protejeze cumpărătorii de locuințe noi prin impunerea de plafoane clare pentru avansurile solicitate de dezvoltatori.
Legea, care modifică Legea 10/1995 (calitatea în construcții) și completează Legea 7/1996 (cadastru), a apărut ca reacție la riscurile ridicate de pe piață, cum ar fi plata unor sume integrale înainte de finalizarea proiectelor.
Principalele schimbări introduse de noua lege
Noua legislație introduce măsuri obligatorii care transformă modul în care se fac rezervările și se plătesc avansurile pentru locuințele în construcție:
1. Limitarea avansurilor pe etapele de construcție
Legea stabilește limite maxime pentru avansurile pe care dezvoltatorii le pot solicita, legând plățile de stadiile fizice de execuție a proiectului:
- Rezervarea inițială: Cel mult 5% din prețul total al locuinței. Suma acționează ca avans și este valabilă maxim 60 de zile, urmând a fi restituită integral dacă dezvoltatorul nu semnează promisiunea din vina sa.
- Finalizarea Structurii de Rezistență: Cel mult 25% din preț (se adaugă la avansul inițial).
- Finalizarea Instalațiilor: Cel mult 20% din preț (plată suplimentară).
2. Interzicerea vânzării multiple
Pentru a preveni ca aceeași locuință să fie vândută mai multor persoane, legea introduce obligativitatea legală a notării:
- Notare obligatorie: Dezvoltatorul este obligat să noteze autorizația de construire și pre-apartamentarea blocului în Cartea Funciară (CF) înainte de a semna promisiunile de vânzare-cumpărare.
- Promisiunea la notar: Promisiunile de vânzare-cumpărare trebuie semnate obligatoriu în fața unui notar public, care, la rândul său, este obligat să solicite notarea promisiunii în CF.
- Impact: Prin această notare, un potențial cumpărător poate verifica prin extrasul de CF dacă locuința a fost deja promisă altcuiva, sporind securitatea tranzacției.
3. Folosirea exclusivă a fondurilor pentru construcție
Noua lege impune o reglementare strictă a modului în care dezvoltatorii pot folosi banii primiți în avans:
- Cont dedicat: Sumele plătite de cumpărător se depun într-un cont bancar deschis pe numele dezvoltatorului și trebuie utilizate exclusiv pentru construcția proiectului pentru care s-a plătit avansul.
- Sancțiuni: Utilizarea banilor în alt scop decât cel al construcției atrage o amendă de 1% din cifra de afaceri a dezvoltatorului din anul precedent.
Potențialele implicații ale legii
Deși scopul principal este protejarea consumatorilor, experții din piață anticipează și posibile efecte secundare:
- Creșterea birocrației: Procedura de pre-apartamentare și notarea obligatorie pot duce la creșterea birocrației și la un timp mai lung de obținere a autorizațiilor de construire.
- Creșterea prețurilor: Limitarea avansurilor la 5% la rezervare ar putea forța dezvoltatorii să acceseze mai frecvent credite bancare. Costul dobânzilor aferente ar putea fi transferat, indirect, în prețul final al locuințelor noi.
- Ambiguitate: Formulări precum „finalizarea instalațiilor” ar putea necesita clarificări detaliate prin normele de aplicare, pentru a evita interpretările subiective.
